확정일자란

『확정일자』

주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 바, 이 때 그 날짜를 의미합니다.

② 확정일자를 받는 방법 

첫째, 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법,

둘째, 공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법,

셋째, 가장 손쉬운 방법으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있습니다.

주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제 권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것입니다.

③ 확정일자의 효력

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항).

 

확정일자순위에 따른 우선 변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니합니다.

 

이 우선 변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 

 

주의할 것은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후 순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다.

 

따라서 확정일자는 임차인에게 우선 변제 권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋습니다.